日本終於開始關門？中國占敏感區外資買地近半　高市政府築土地防線、真正限購仍未落地---《放．專題》中國「侵略」？日本的租界危機（完結篇）

日本內閣府自己公布的最新完整數字，提供了一個比「中國侵略」口號更精確的答案。

2024年度，日本依《重要土地等調查法》監控的自衛隊基地、重要設施與國境離島等「注視區域」中，共發生11萬3827筆土地及建物取得，其中被認定為外國人、外國系法人或疑似外國系取得者共有3498筆，占全部交易3.1％。

而在這3498筆外國／外資取得案件中，中國為1674筆，是所有國家與地區中最多，占約47.9％，接近一半；其他國家與地區合計1824筆，占約52.1％。

換句話說，「中國占敏感區外資買地近半」是真的，但另一個不能忽略的基準是：所有外國與外資取得案件，只占這些區域全部土地及建物交易的3.1％。

這組數字還有一句更不能省略。

日本政府同時明確表示，截至這次調查，沒有確認到任何達到《重要土地等調查法》必須發布勸告或命令程度的「功能阻害行為」。

也就是說，中國資本在敏感區域的外資交易中確實最多，但「買了土地」不能直接被寫成「已利用土地危害日本軍事設施」。

這正是日本政府現在政策轉向最重要的界線。

現行《重要土地等調查法》並不是「外國人土地禁購法」。政府主要調查重要設施周邊及國境離島的土地利用狀況；若發現妨害設施功能的使用方式，才可以要求停止。

在更敏感的「特別注視區域」，一定規模以上土地交易另有事前申報要求，但仍不是依國籍一律禁止買地。

真正開始改變的第一步，是日本政府先讓自己看得見誰在買房。

財務省修正《外匯及外國貿易法》相關申報規則，從今年4月1日起，非居住者購買日本住宅作為自住用途、非營利業務用途或辦公室使用等過去部分免申報的情況，也納入事後申報。

這不是審查制，更不是禁止購買，而是把原來政府掌握不到的一部分交易納入資料庫。

第二道門，是西成民泊背後曾大量受到討論的「經營・管理」在留資格。

日本出入國在留管理廳已從2025年10月16日起把資本金等門檻由原本500萬日圓大幅提高到3000萬日圓，並要求至少雇用1名常勤員工；經營者還需具一定經營管理經驗或相關碩士程度學歷，申請人或常勤職員其中至少一人必須具備相當程度的日語能力。

這意味過去「成立一間資本額500萬日圓的小公司、買一棟房經營民泊，再以公司經營者身分申請在留資格」的門檻已經大幅升高。

它不只影響中國人，而是適用所有申請這項資格的外國經營者。

第三道門則由地方政府先動手。

大阪市5月29日停止新的特區民泊申請，東京都大田區則從4月起加嚴民泊營運規則。這些政策並不是外國人限購令，卻都在降低「買住宅—做民泊—取得經營收益」這條路徑過去的制度便利。

真正具有歷史性意義的最後一道門，仍然還沒有完全關上：日本是否要對外國人取得土地本身設下新的限制？

高市早苗今年2月在國會施政方針演說明確表示，政府將檢討外國人取得土地的規範，並以今年夏季彙整制度骨架為目標。內閣府3月4日隨後召開「外國人による土地取得等のルールの在り方検討会」，開始從安全保障、國際條約及土地政策等面向討論新的規則。

7月24日，高市政府再次要求相關部會加速，朝今年夏季提出土地取得規則骨架前進；小野田紀美也表示，將研究土地取得、國土適當利用與地下水保護等制度，部分項目包括以立法方式處理。

截至今天8月18日，從日本政府已公開的官方資料來看，完整、最終版的外國人土地取得新制度骨架仍未正式公布。

換句話說，日本已經宣布要改規則，也開始建立制度，但「哪些外國人不能買什麼土地」、「是否採取事前許可」、「住宅是否限購」等最關鍵問題，仍未真正定案。

把近一年的政策串起來，可以清楚看出日本收緊的速度。

2025年10月，「經營・管理」在留資格資本金門檻由500萬日圓提高到3000萬日圓；2026年4月，非居住者不動產申報範圍擴大，同一時間東京都大田區提高民泊管理標準；5月29日，大阪市停止特區民泊新規申請；7月，高市政府再要求加速彙整外國人土地取得新規則。

可是到了8月18日，日本仍未走到「全面外國人限購」這一步。

因此，從大阪西成到北海道，真正的日本政策轉折不是突然宣布「中國人不准買房」。

日本走的是另一條路。

先知道誰在買；再提高誰可以用經營名義長住日本的門檻；先把軍事及重要設施周邊土地納入監控；地方政府再對民泊踩煞車；最後，才討論是否從「管理土地使用」進一步走向「限制土地取得」。

而中國1674筆敏感區交易的數字，恰恰說明這場辯論為什麼不會消失。

它不能證明「中國正在侵略日本」，因為日本政府自己也說，至今沒有查到依法需要處分的功能妨害行為。

但它同樣提醒日本：如果政府連資產究竟由誰持有、資金從哪裡來、敏感土地最後如何使用都無法掌握，那麼等真正的安全風險發生再處理，很可能已經太晚。

所以，這場「租界危機」最後真正考驗的，不是日本能不能把中國人趕出去，而是日本能不能在不走向排外主義的同時，把自己的土地、社區與國家安全規則重新補完整。

編按：本系列沿用「侵略」、「租界」作為提問，而非法律定性。日本社會對中國資金大量進入住宅、民泊、度假村與敏感區域的疑慮確實升高，但「中國人買地」與「已構成國家安全威脅」仍是兩個不同層次的問題。五篇從大阪西成居民被迫離開老社區開始，一路追到特區民泊制度、北海道新雪谷、中國資金與租屋權衝突，以及高市政府最新的外國人土地政策。

這才是五篇追下來，日本正在面對的核心問題。