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中國房地產低迷進入第5年，北京開始打開一個過去受到嚴格限制、規模卻驚人的資金池。中國國務院修改《住房公積金管理條例》，9月20日起正式實施，最大的改變是擴大民眾提領公積金的用途：除了購屋、還房貸，未來支付房租、自住住宅裝修、物業管理費等住房消費，也能使用這筆錢。
這筆錢到底有多大？財新整理官方資料指出，截至2024年底，中國住房公積金「繳存餘額」已達10.9兆人民幣，4年前只有約7.3兆；公積金貸款餘額占繳存餘額的比例，則由85.3%降至73.9%。也就是說，一方面資金愈積愈多，另一方面真正透過房貸流進住房市場的比例卻往下降，形成一大塊利用效率愈來愈低的資金。
因此，「10.9兆救房市」不能理解成中央一次把10.9兆人民幣全部撒進市場，而是把原本受到嚴格用途限制的巨大帳戶逐步鬆綁。新規取消「房租必須超過家庭薪資一定比例才能提領」的門檻，把一般自住房裝修、物業費納入可提領範圍，也授權未來增加其他住房消費項目。住房公積金管理中心本身則可以購買政策性金融債，增加資金運用管道。
另一項結構性改變，是把個體工商戶、非全日制工作者與其他彈性就業人口納入制度。這些族群過去大量落在傳統「公司＋正式員工」公積金制度之外，新法允許自願繳存並享有相應政策支持。公積金繳存紀錄也要逐步做到全國互認，異地貸款與轉移手續簡化，貸款審查時間縮短。
這項全國性改革又與各大城市最新救房措施疊加。上海20日宣布新一輪政策，外環以外第二套住宅商業貸款最低首付比例由20%降至15%，符合「買新賣舊」條件者還可取得最高8萬元人民幣補貼；北京8月初也再放寬購屋限制，提高公積金最高貸款額度，並允許符合條件者提取公積金支付住宅裝修。
為什麼中國政府現在連公積金都要鬆綁？最新經濟數據給了答案。中國7月工業生產、消費與投資表現均低於市場預期，家庭與企業貸款需求疲弱；房價下滑及房地產投資低迷，仍在壓抑家庭財富感與消費意願。當「買更多房」已經很難重新創造過去的房市榮景，北京開始把政策目標從單純刺激購屋，轉向住房相關消費：租屋、裝修、物業服務、改善住宅，也都可以成為內需。
所以這次改革真正值得注意的，不只是10.9兆這個龐大數字，而是政策邏輯發生變化。過去住房公積金主要服務「買房」；現在，北京想讓它服務整個「住」的產業鏈。當中國政府開始想辦法讓原本躺在帳戶裡的錢變成租金、裝修費、物業費與購屋首付，反映的正是中國房市已經不能再只靠建更多房子來救。
（圖片來源：AI生成）
2026.08.21
