特區民泊十年大漏洞　大阪喊卡前夕最後撈一票——《放．專題》中國「侵略」？日本的租界危機（中篇）

日本2013年制定《國家戰略特別區域法》，希望透過法規鬆綁刺激地方投資與國際觀光；東京都大田區2016年率先實施特區民泊，大阪市同年也開始受理。

一般依《住宅宿泊事業法》經營的民泊，每年營業上限180天，特區民泊卻沒有年度營業日數限制；大阪目前最低住宿期間為2泊3日。對投資者而言，同一棟房屋用來做長期出租與全年民泊，收益模式完全不同。

這正是制度最初的吸引力，也是後來問題大量出現的根源。

大阪市原本希望藉由住宿供給增加承接外國旅客，但特區民泊愈來愈集中進入一般住宅區後，噪音、垃圾、旅客深夜進出、管理人員不到場等爭議開始增加。

更麻煩的是，當原本的出租公寓被投資者買下，整棟改做民泊的收益遠高於繼續收長租租金時，「如何讓原租客搬走」就成為新的利益衝突。

大阪最後決定踩煞車。

大阪市2025年9月決定終止特區民泊新案，11月提出的區域計畫變更獲中央政府認定，並在今年5月29日正式停止新規申請；已取得認定的業者，如果要增加房間或擴大樓地板面積，也不能再提出這類變更申請。

最值得注意的是，政策喊卡反而製造最後一波申請潮。

停止受理前夕，大阪申請窗口一度出現每天約50件的申請量；今年3月新案申請數也較前一年同期增加約5成。換句話說，業者知道大門要關上後，反而加快把物件送進制度。

這也是「最後撈一票」真正的制度背景。

東京大田區採取的方式不同。它沒有退出特區民泊，而是從今年4月1日起大幅提高管理門檻，包括強制舉辦居民說明會、擴大周邊告知範圍、要求管理者在緊急狀況下能於徒步10分鐘內到場，垃圾清運也從至少每週一次提高到每週3次以上。

大阪的麻煩則在於，停發新執照，不代表舊執照消失。

大阪市官方明文規定，5月29日以前已取得認定的特區民泊，仍可照原來方式繼續營業；截止日前已提出完整申請、之後才獲准的案件，也視為截止日前案件處理。

這使大阪的政策煞車只能控制「新增量」，無法自動清除已經形成的龐大存量。

大阪市因此又啟動針對既有特區民泊的全面實態調查，並成立處理「迷惑民泊」的專責團隊，檢查標示、垃圾、噪音、24小時聯絡及緊急到場等要求；若業者違法、改善指導後仍不改正，可以進一步採取改善命令、停業乃至撤銷認定。

但這裡出現一個巨大的制度落差。

市政府可以處理垃圾，可以處理噪音，可以查無照民泊，也可以要求業者遵守營業規範；可是如果房東合法買下整棟出租住宅，再要求住戶協議搬遷，問題就從「民泊管理」變成「租賃權與財產權」。

這已經不是一個觀光局或保健所能處理的問題。

特區民泊實施10年後，大阪終於把新大門關上；但西成真正的考驗現在才開始——那些已經走進門內的人，要怎麼管？

編按：本系列沿用「侵略」、「租界」作為提問，而非法律定性。日本社會對中國資金大量進入住宅、民泊、度假村與敏感區域的疑慮確實升高，但「中國人買地」與「已構成國家安全威脅」仍是兩個不同層次的問題。五篇從大阪西成居民被迫離開老社區開始，一路追到特區民泊制度、北海道新雪谷、中國資金與租屋權衝突，以及高市政府最新的外國人土地政策。