讀者投書｜實現台北市可負擔租屋政策

本國中央政府實施房地合一稅2.0版，加重及延長短期買賣房地產的獲利課稅，對囤房稅持保留態度，各方論點不一，論述破碎，連國民黨資深立委都聯合起來出面喊話：「政府打房作半套，無法實現居住正義，年青人無法買房。」

何謂「囤房稅」？囤房稅的實質意涵是「多屋稅」，只要非自住超過一間就是多屋經濟行為，政治人物主張放寬至兩屋或三屋，說不出一個經濟或稅務的邏輯。世界先進城市若實施多屋稅，主要的目的是抑制不動產發展，不是實施居住正義。實施多屋稅的加拿大城市，租房供給是很充裕的，中產階級比例很高，中低收入們租房没有太大問題，出租社會宅及機構供宅普及。但台灣政客及民粹學者將多屋稅取了一個名字叫作「囤房稅」，社會對立的情緒便燃升起來，有政治獲利的空間。

當台北市的出租房屋增加，租房需求下降，台北市的租金及房價便會下跌

囤房稅無法打壓房價，台北市若有10000戶房屋會被課徵囤房稅，屋主調高租金或售價，只要有人買或租，房價及租金必定上漲。房價及租金惟一決定因素是市場的供給與需求，當台北市人口的好工作在桃園、新竹、台中、台南或高雄，台北市人口便會移向工作地點買房或租房，台北市的租房需求便會降低。當台北市的出租房屋增加，租房需求下降，台北市的租金及房價便會下跌。當京都的工作及居住人口轉向神戶、大阪及名古屋時，京都的房價及租金便會下降。然而，非自住需求以外的炒作，國內外資金游動性的置產，是各自由化國家房價哄抬的主要原因，日本及台灣限制外資買房，但本國資本在國內游動會造成房價及租金的不穩定，政府實施房地合一炒房稅，如同日本最高30%的房地產資本利得稅一般，能夠有效抑制炒房。

不動產業者主張打房打到經濟發展，防礙不動產流動性，論述不夠完整。不動產本來就不應該是高流性的資產，因為它是民生必須品，但是日本的房地產證券化，如同美國及先進國家一般，只專注於收益性不動產(Income Producing Property)的證券化，有效提供租屋市場的供給及股權或債權流動性，不會影響所有權人的變動及租約的穩定，台灣媒體論述誤入不動產證券化會助漲炒房的錯區，收益性房產的債權及股權正確地證券化，實質上是提高租屋供給量，降低整體平均租金，使「買房不如租房」的市場環境實現，進一步抑制房價。台灣的不動產利率低於美國，吸引台資大量回流置產，銀行不會操作專案融資大型收益性房產開發計畫，政府不懂引導，實乃本國及台北市可負擔租房政策用小刀砍大牛之錯誤。公共出租宅不論是2萬戶或8萬戶都太少，20年後，台北市全部住房之中，應有30%的包租代管及公共宅，房價絶對回穩下降。

（顯圖取自財政部官網）