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放.擂台
讀者投書|實現台北市可負擔租屋政策
2021.03.29
09:53am
/ 蔡森然
公共出租宅不論是2萬戶或8萬戶都太少,20年後,台北市全部住房之中,應有30%的包租代管及公共宅,房價絶對回穩下降。

 

本國中央政府實施房地合一稅2.0版,加重及延長短期買賣房地產的獲利課稅,對囤房稅持保留態度,各方論點不一,論述破碎,連國民黨資深立委都聯合起來出面喊話:「政府打房作半套,無法實現居住正義,年青人無法買房。」

 



何謂「囤房稅」?囤房稅的實質意涵是「多屋稅」,只要非自住超過一間就是多屋經濟行為,政治人物主張放寬至兩屋或三屋,說不出一個經濟或稅務的邏輯。世界先進城市若實施多屋稅,主要的目的是抑制不動產發展,不是實施居住正義。實施多屋稅的加拿大城市,租房供給是很充裕的,中產階級比例很高,中低收入們租房没有太大問題,出租社會宅及機構供宅普及。但台灣政客及民粹學者將多屋稅取了一個名字叫作「囤房稅」,社會對立的情緒便燃升起來,有政治獲利的空間。

 

當台北市的出租房屋增加,租房需求下降,台北市的租金及房價便會下跌

 

囤房稅無法打壓房價,台北市若有10000戶房屋會被課徵囤房稅,屋主調高租金或售價,只要有人買或租,房價及租金必定上漲。房價及租金惟一決定因素是市場的供給與需求,當台北市人口的好工作在桃園、新竹、台中、台南或高雄,台北市人口便會移向工作地點買房或租房,台北市的租房需求便會降低。當台北市的出租房屋增加,租房需求下降,台北市的租金及房價便會下跌。當京都的工作及居住人口轉向神戶、大阪及名古屋時,京都的房價及租金便會下降。然而,非自住需求以外的炒作,國內外資金游動性的置產,是各自由化國家房價哄抬的主要原因,日本及台灣限制外資買房,但本國資本在國內游動會造成房價及租金的不穩定,政府實施房地合一炒房稅,如同日本最高30%的房地產資本利得稅一般,能夠有效抑制炒房。

 

不動產業者主張打房打到經濟發展,防礙不動產流動性,論述不夠完整。不動產本來就不應該是高流性的資產,因為它是民生必須品,但是日本的房地產證券化,如同美國及先進國家一般,只專注於收益性不動產(Income Producing Property)的證券化,有效提供租屋市場的供給及股權或債權流動性,不會影響所有權人的變動及租約的穩定,台灣媒體論述誤入不動產證券化會助漲炒房的錯區,收益性房產的債權及股權正確地證券化,實質上是提高租屋供給量,降低整體平均租金,使「買房不如租房」的市場環境實現,進一步抑制房價。台灣的不動產利率低於美國,吸引台資大量回流置產,銀行不會操作專案融資大型收益性房產開發計畫,政府不懂引導,實乃本國及台北市可負擔租房政策用小刀砍大牛之錯誤。公共出租宅不論是2萬戶或8萬戶都太少,20年後,台北市全部住房之中,應有30%的包租代管及公共宅,房價絶對回穩下降。

 

 

顯圖取自財政部官網

 

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蔡森然
國立台北護理健康大學心理諮商研究生、政論作家
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