13:31pm
面對民泊爭議，大阪市並非完全沒有工具。
大阪市早在2018年起即設立違法民泊處理機制，目前市民如果懷疑住宅被無照當成住宿設施使用，可以直接向大阪市保健所「違法民泊通報窗口」檢舉，電話仍為06-6647-0835，平日受理；電子郵件則24小時可以提供資料。市府也持續要求民泊業者處理垃圾、噪音以及住宿旅客對周邊居民造成的影響。
問題在於，違法民泊容易定義，合法民泊前面的逼遷行為反而最難處理。
今年3月，大阪市一棟出租公寓就出現非常典型的衝突。
住戶突然收到通知，房東計畫把整棟建物改為特區民泊，希望住戶在大約2個月內搬離。房東一方表示，已與同意退租的住戶協議，並支付約3至4個月租金作為補償，因此不存在違法強制驅離問題；住戶則認為，在短時間內突然失去長期住所，根本無法用幾個月租金衡量。
受訪律師也指出，單純提出相當於3個月租金的補償，未必足以正當化要求搬遷，因為房客真正承受的成本還包括搬家公司、新住所押金、仲介費、保險及被迫轉換生活環境的損失。
也就是說，「房東想改做更賺錢的民泊」本身，並不當然等於房客必須立即搬走。
而同樣的現象也不是大阪獨有。
2025年東京板橋區一棟40年以上公寓易主後，新房東公司通知部分住戶，把原本每月7萬2500日圓的房租提高到19萬日圓，約為原來2.5倍；短短4個月內，大約4成住戶已搬離或決定搬走。
之後大樓電梯又突然停止使用，住在7樓的高齡居民生活更加困難。媒體並發現建物內存在未申報的民泊使用。
這個7萬2500日圓漲到19萬日圓的案例是在東京板橋，不是大阪中央區。這也是本系列重新查核後修正的重要資料；但它反而證明，「買下出租住宅—提高收益—原住戶承受搬遷壓力」並不是西成單一街區才有的現象。
日本《借地借家法》第32條允許房東在稅費、土地建物價格、經濟情勢或附近同類物件租金發生變化時要求調整租金，但房東提出新租金，不代表租客必須無條件接受；雙方有爭議時，仍可進入協商、調停乃至訴訟程序。
真正的問題就在「時間」。
一名年輕投資者或不動產公司可以找律師、等半年、打一兩年官司，但對一名70歲、80歲、住了30年的獨居老人而言，每一封律師函、每一次協商、每一天不知道還能不能繼續住下去，都是成本。
即使最終法律認定住戶權利受到保障，老人也可能早在判決出現以前就先搬走了。
行政機關對不同類型的民泊爭議，實際可以介入的程度也完全不同。無照民泊、噪音、垃圾及管理不到位，可以透過查核、取締、改善指導乃至撤銷認定處理；合法民泊本身，也能依民泊法規及地方指導方針管理。
但碰到房租大幅調漲、房東要求住戶退租，主要還是回到租賃協商、調停與民事訴訟。至於外國人依法買下整棟住宅，日本現行制度原則上也不能單純因為買家國籍而阻止交易，除非涉及另外受到規範的敏感土地。
大阪市也提醒集合住宅居民，可以在管理規約中明訂是否允許民泊，管理組合若遇到法律問題可向住宅資訊中心或律師尋求協助。這是一種社區自救，但它主要適用於區分所有的公寓；如果整棟建物產權已被單一投資者買下，租客能使用的防線仍以租賃法為主。
大阪今天真正面對的是兩套法律速度的競賽。
資本可以幾天決定買房，幾個月決定改建；行政機關可以取締沒有執照的民泊，卻無法替每一名住戶解決租約；法院最後也許能還給居民公道，但居民未必有時間等到那一天。
法律不一定站在房東那一邊，但時間經常站在資本那一邊。
編按：本系列沿用「侵略」、「租界」作為提問，而非法律定性。日本社會對中國資金大量進入住宅、民泊、度假村與敏感區域的疑慮確實升高，但「中國人買地」與「已構成國家安全威脅」仍是兩個不同層次的問題。五篇從大阪西成居民被迫離開老社區開始，一路追到特區民泊制度、北海道新雪谷、中國資金與租屋權衝突，以及高市政府最新的外國人土地政策。
