讀者投書｜「租稅轉嫁」與「土地登記制度」，囤房稅支持者不願告訴你的真相

為顯示政府打炒房的決心，蔡政府於2016年執政後便開始便努力擴大租金補貼、包租代管，以及興辦社宅、推出包括房地合一稅在內的健全房地市場方案，並積極遏止房價不當哄抬。

去年12月30日立法院三讀通過「實價登錄2.0」修法，全面納管預售屋，包括明定成交案件的門牌、地號要完整揭露以及同時增訂紅單納管機制，禁止紅單轉售，若違規者，最高可處新台幣100萬元罰鍰。今年3月中通過「所得稅法」部分條文修正草案，用心精進房地合一所得稅制度，以此抑制短期炒作不動產，達到落實居住正義的效益。

但民眾所關心的囤房稅議題，到底需不需要推行？囤房稅真的不能再等了嗎？推行了就真的會有顯著的效果了嗎？筆者從「租稅轉嫁」以及「土地登記制度」兩點來向讀者說明課徵房地合一稅優於囤房稅的原因。

推行囤房稅發生「租稅轉嫁」的可能性非常高

首先，筆者認為，推行囤房稅發生租稅轉嫁的可能性非常高，更精確的說是必然會造成轉嫁，尤其現行房屋稅的稅基小，對於房東來說增加的持有成本必然有限，完全無助於房東釋出房屋，且既然市場供給不會提高，那囤房稅就不會是目前有效的房市健全政策，而目前政府所推的課徵房地合一稅經過研討和精算後，確實可有效達成遏止買賣套利的狀況，效果必然遠優於囤房稅。

也因此，「不推行囤房稅」是保護年輕人的友善手段，試想，若你是房東，課徵囤房產生的轉嫁效應會轉嫁給誰？你不會因囤房稅上漲1至2%就賣掉手中多餘的房屋，當然是轉移給承租人，等同變向漲租，讓小資族或是剛畢業進入勞動市場的年輕人來承擔稅率並不公平。此論點也並非子虛烏有，淡江大學產業經濟學系教授蔡明芳近日就曾表示，囤房稅造成的轉嫁效應「一定會發生」，且越接近都市鬧區，屋主談判能力往往越強，越容易發生轉嫁情形。

土地登記制度實務執行困難

再者，修改囤房稅還須考量我國土地登記制度。台灣的土地登記制度早在國民黨威權時代就已經相當複雜，實務執行困難度相當高，此外更涉及跨部會、中央與地方政府協調的問題。舉例來說，台灣有許多地區有祖厝、家族持有、一戶多號等情形，光是這點其複雜程度就相當高，而囤房稅需要地方政府的配合，還有房價城鄉差距等問題要考量，尤其台灣房地產在北部、南部價格差異甚劇，台北一戶較好的房屋都可能都要來到上億元台幣，但在南部部分地區10間房子可能都還不到上億元，囤房定義的數量實在難以判定。因此，我們與其拘泥在推不推行囤房稅，倒不如從整理財產稅稅基(所得稅)問題做起，長遠來看反而還更為有效，也更加對症下藥。

改善居住問題或落實社會住宅本來就不容易，我們更須清楚囤房稅不該被當作解決空屋等囤房問題的唯一良方，更不是稅率越高，效果就會越好，現階段所推動的房地合一稅反而更有機會嚴懲炒房投機者，並落實相關措施，如此也能讓資金的流向較為多元，如活水般對整體經濟產生正向效益。

（圖片來源：翻攝自蘇貞昌臉書）