讀者投書｜打房不打起家厝：政院為何暫緩推行囤房稅？

居住正義一直是台灣社會很重要的議題，卻又複雜難解，全世界來看都是如此，因為房地產對於經濟的影響過大，任何措施都要思考非常多面向。不管是現在吵的房地合一稅、囤房稅等等，說白話一點，這麼多政策工具總結其實就是兩個方向：買賣和持有。行政院現在打算暫緩囤房稅，先推行房地合一稅2.0，意思就是先不動持有，只針對買賣下手。

擁房是受到「有土斯有財」觀念影響

其實房地產投資是怎麼一回事？跟任何投資一樣，只有轉移的這個過程實現了這筆投資才有意義，就像股票數字再高，還沒脫手之前都是假的。為什麼持有部分暫緩推動？可以分兩種情況來說明。首先，台灣人受到「有土斯有財」觀念影響，對於土地房屋產權非常重視，大家一定有聽長輩說過起家厝不能賣，上一輩累積下來的房產會過戶給下一代，並且一直傳承下去。

如果遇到父母過世，這個房產就會歸到小孩名下，並且不會輕易變賣，這種房子通常都是在鄉下，再加上小孩自己在都市買的自住房，那麼這個人名下至少就有兩套房子了，如果事業成功一點，再買一套預留給下一代住，這樣就三套了，在全台灣這種案例絕對不算少見，尤其是經歷經濟起飛的一代。根據內政部的統計，不論以縣市或是全國歸戶計算，持有三戶以下房屋者高達96%，其中僅有一戶者就佔了71%，而這些人算是囤房嗎？

調囤房稅造成租金上漲

另一種情況，我們就來探討這4%的情形。如果真的買了好幾套房子租給別人，也不買賣，就固定收租而已。以現行稅率來講，計算方式是各縣市自己訂的公告現值再乘上1-3%不等的稅率，但最大問題其實不是稅率，而是公告現值。

公告現值跟市場上的成交價不同，換算下來遠低於市價，在公告現值基數就這麼低的情況下，稅率再高都沒有多少錢，頂多幾千幾萬塊而已。一個房東面臨幾千幾萬塊的新增稅金，他會選擇脫手幾百萬幾千萬的房子？還是乾脆漲租就好？調囤房稅不僅打不到房，還會造成租金上漲，南韓的例子已經證明了這個情況，這也是政院暫緩推囤房稅的主因。況且房屋稅是地方稅，還牽涉到不同縣市地段、共同持有等等複雜問題，就算制訂全國一體適用的稅率，後續的問題反而更大，也對打房沒有效果。

這次修法是為了避免「誤罰」非炒房者

就像開頭講的，要打房地產投資，而投資是要買賣才會實現損益，那麼就應該從買賣下手去打房。這次政院通過的草案，把買賣的「冷卻期」拉長，其實概念就類似禁止股票當沖，時間一長，漲跌的風險增加，若選擇短期脫手，就要面臨最高45%的重稅，最重要的是金流週轉風險更高。很多炒房客其實根本沒有那麼多本金，短期脫手才不會有還款壓力，而預售屋紅單也即將禁止，再加上前陣子央行提高對於購屋貸款的限制，等於是直接從金流遏止炒房，才是治本的做法。

總而言之，這次修法的精神是為了避免誤罰沒有炒房意圖的大部分普通持有者，況且真正造成房市飆漲的是用槓桿操作、根本沒有拿出錢卻從中套利的投機客，阻斷流通才是最好的方法。這次新政策一出，房地產界馬上大力反彈，可以看出是真正打到了痛點。新政即將實施，就請大家靜待一段時間，看看效果如何，再看是否有改進空間。

（圖片來源：翻攝自行政院直播）